Сельская ипотека Россельхозбанка: условия, подводные камни

Содержание

 

Что такое сельская ипотека?

Сельская ипотека – это наименование новой программы, предусматривающей выдачу займа для покупки жилья в сельской местности под минимальный процент. Предложение было сформировано Минсельхозом после тщательного изучения масштабов земель. Итог – только 25% от жителей России проживает в деревнях, селах, станицах. Число ежегодно уменьшается, поскольку молодые люди после получения диплома в учебных заведениях не возвращаются домой. Программа «Сельская ипотека» задумана для привлечения людей из городов. В планах добиться 50% сельских жителей от всего населения России.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.


Программа разработана с учетом лояльности в отношении заявителей на участие и подтверждена Постановлением Правительства №696 от 31 мая 2019 года. Так, процентная ставка по сельской ипотеке устанавливается в размерах 0,1%, 1% или 3%. Это самые малые значения, поскольку стандартное ипотечное кредитование оформляется под 9-10% годовых.

Кому доступна сельская ипотека

Правом обращения за госкредитом обладают граждане РФ, проживающие в стране. Семейное положение, социальный статус и текущее местожительство соискателя «сельского» госкредита не важно.

Допустимый возраст заемщика – 21-75 лет. Т.е. если обратившемуся за сельской ипотекой, к примеру, 60 лет – банк сможет предоставить ему госкредит с пятнадцатилетним сроком погашения, не дольше.

Граждане вправе обратиться за настоящей льготной ипотекой однократно. Т.е. заемщику и его созаемщикам предоставляется кредит в рамках госпрограммы «Сельская ипотека» лишь однажды.

Статус созаемщика для супруг/супруга заемщика обязателен (возможное исключение – наличие брачного договора). Допустимое число созаемщиков, включая не являющихся родственниками заемщику – до 3-х чел.

Обратите внимание: если заемщик просрочит оплату по сельской ипотеке дольше, чем на 90 дней за полгода – льготные условия кредитования аннулируются и банк изменит ипотеку до стандартных условий (ставка 11,5%).

Суть программы и условия предоставления займа

Суть программы «Сельская ипотека» – Правительство России желает привлечь больше граждан в сельскую местность для ведения личного хозяйства и постоянного проживания. Для этого предлагается льготное кредитование, предусматривающее:

  • Приобретение готового жилья – дом или квартира в многоквартирном доме. Важное условие – объект должен принадлежать сельской местности.
  • Покупка земельного участка при желании построить дом самостоятельно.
  • Приобретение недостроенного дома – проверяются план и качество выполненных работ на соответствие нормативам и стандартам. Только после комплексной проверки принимается решение для выдачи займа.
  • Покупка квартиры в строящемся доме – важно его местонахождение на сельской местности.

Предоставляются займы тем претендентам, которые могут внести 10% от стоимости выбранного жилья или земельного участка в качестве первоначального взноса. Сельская ипотека оформляется под 0,1-3%, что зависит от региона пребывания заемщика. В 2021 году срок возврата долга устанавливается максимальными 15 годами, что подтверждается Приложением №1 Постановления Правительства №696 от 31 мая 2019 года. Сбербанк «обходит стороной» подписанный законодательный акт и может выдать займ сроком погашения на 25 лет.

Каждый гражданин России может принять участие в программе «Сельская ипотека» только один раз в соответствии с Приложением №3 Постановления Правительства №696. Продавать жилье, купленное на выданные денежные средства банка, запрещено в течение 5 лет, в чем руководствуются Общими положениями указанного законодательного акта №696. Некоторые кредитные учреждения не оформляют приобретенный объект в залог, но это не дает право его продажи в течение времени погашения займа.

Невозможно пересмотреть ранее выданную ипотеку, даже если на денежные средства была приобретена недвижимость в сельской местности. Можно подать заявку на получение нового займа или погасить прежний.

Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома в 2020 году

Большой плюс новой программы в том, что кредит можно взять на очень привлекательных условиях:

  • ставка – от 2,7%
  • первоначальный взнос – от 10%;
  • максимальный срок кредитования – 25 лет.

Важно! Жители Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа могут рассчитывать на займ до 5 млн. рублей. Жители других областей – на сумму от 100 тыс. до 3 млн. рублей.

На какие территории распространяется действие ипотеки

К сельской местности относят села, хутора, деревни, поселки, слободки – любые населенные пункты в границах РФ без статуса города. Сюда не входят муниципальные образования внутри Москвы и СПб. Но включены так называемые сельские агломерации.

Таким образом, список земель, на которые распространяется сельская ипотека, утверждается Правительством. При этом он периодически корректируется.

Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома

Сельская ипотека — целевой кредит. Деньги должны быть потрачены по одному из 3-х направлений:

  • приобретение земельного участка и последующую жилую застройку;
  • возведение дома с нуля или завершение строительства на своей собственной земле;
  • покупку готового дома вместе с участком.

Ипотека Россельхозбанка на строительство дома рассчитана на платежеспособных граждан до 65 лет (возраст на момент полного погашения кредитных обязательств). Иногда банк соглашается отодвинуть возрастные рамки до 75 лет. В таком случае ограничения по возрасту распространяются на созаемщика.

Ипотека на строительство частного дома от Россельхозбанка: ставки

Для желающих построить (купить) жилье за кредитные средства действует льготная ставка: 2,7% при условии страхования жизни и здоровья и 3% при отказе от него. При среднем уровне оплаты ипотеки 10-11% это очень выгодный показатель. При этом банк все равно получает 11,5% годовых, поскольку разницу между реальной и коммерческой ставкой компенсирует государство.

Важно! Если вдруг Правительство не сможет выполнить свои финансовые обязательства, заемщик использует деньги не по назначению либо просрочит кредит, пониженный процент перестанет действовать. Теперь кредитуемый обязан оплачивать займ из расчета 11,5% годовых.

Как использовать калькулятор ипотеки Россельхозбанка на строительство дома для предварительных расчетов

Чтобы заемщик легче ориентировался в цифрах, на сайте финучреждения есть ипотечный калькулятор. В нем автоматически проставлен первоначальный взнос на уровне 30%, стоимость недвижимости – 2 млн. рублей. Эти параметры можно изменить. Потребуется ввести:

  • предполагаемую цену жилого объекта;
  • размер среднемесячного дохода;
  • способ погашения кредита (аннуитетный/дифференцированный);
  • первоначальный взнос (не меньше 10%);
  • срок кредитования (в месяцах).

Рекомендуемая статья:  Можно ли поменять дату платежа по ипотеке

После этого калькулятор ипотеки Россельхозбанка на строительство жилого дома покажет ежемесячный платеж. Здесь же можно оформить заявку и просмотреть график платежей.

Сельская ипотека Россельхозбанка на строительство дома: преимущества

Далеко не все банковские учреждения готовы выдать заем на объект, которого еще не существует. РСХБ – исключение. Банк получает субсидии от Правительства РФ в рамках Постановления № 1567 от 30.11.2019 г Именно субсидирование от государства позволило кредитной организации снизить ставку до 2,7%.

При этом заемщик-льготник не ограничен в своих правах. У него есть:

  • возможность досрочного погашения;
  • минимальный первоначальный взнос (10%);
  • выбор системы погашения займа (аннуитетный, дифференцированный);
  • право использовать материнский капитал.

Кредитуемый вправе пригласить до 3-х солидарных заемщиков (в том числе людей, с которыми он не связан с родственными отношениями). Заявку рассмотрят оперативно – за 5 рабочих дней.

Ипотека с привилегией – что говорит Закон

Вопросы выдачи кредита регулирует Постановление №1567 от 30.11.2019 г. В нем, в частности, сказано:

  • программа действует с 1 января 2020 года;
  • ставка для частных лиц не может быть меньше 0,1 и больше 3%;
  • банки получат субвенции из бюджета для компенсации своих затрат;
  • договор подряда заключается с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
  • дом должен быть построен в течение 24 месяцев со дня получения заемных средств;
  • кредит предоставляется гражданину только один раз.

Здесь же дается определение понятию сельская территория. Однако нет конкретного перечня районов (он содержится в приложении 11 к госпрограмме № 696 ).

Внимание! Отбор российских банков в качестве уполномоченных производит Министерство сельского хозяйства РФ. Таким образом обратиться в любое финучреждение – нельзя. Только из списка, одобренного государством.

Ипотека Россельхозбанка на постройку дома: документы заемщика

Оформление ипотеки Россельхозбанка на строительство дома в 2020 лучше начать с анкеты (скачать в pdf). Она же – заявление. В ней клиент указывает свои личные данные и дает согласие на их обработку. Также он изъявляет свое согласие (или несогласие) с дополнительными услугами, которые предлагает банковское учреждение.

Для одобрения займа заемщику придется собрать следующий пакет:

  • паспорт,
  • копию трудовой книжки (заверяет работодатель);
  • свидетельства о браке и рождении детей (при наличии);
  • справку о доходах.

Рекомендуемая статья:  Как сделать расчет ипотеки Россельхозбанка на калькуляторе онлайн и подать заявку

Наемному работнику придется взять информацию о своей заработной плате у работодателя (форма 2-НДФЛ (скачать)). При отсутствии официально подтвержденной зарплаты, РСХБ позволяет принести справку по форме банка (скачать).

Выдает ли Россельхозбанк ипотеку на строительство жилого дома ИП и людям пенсионного возраста

Физическое лицо в статусе ИП может подать заявку на сельскую ипотеку. Удостоверить свой ежегодный доход бизнесмен сможет с помощью финансовых документов (налоговой декларации (скачать форму 3НДФЛ), книги доходов и расходов).

Также кредит на постройку жилого объекта без труда получит гражданин, ведущий личное подсобное хозяйство. Его стаж в качестве ЛПХ должен составлять не менее 1 года. Достаточно предоставить в банк запись в похозяйственной книге.

Не откажут в кредитовании и пенсионеру. Но только в том случае, если его возраст на момент погашения займа не превысит 65 лет. Если уложиться в поставленные рамки не получается, можно пригласить созаемщика. Его возраст на момент полной выплаты долга не должен превышать 65 полных лет.

Можно ли построить жилье собственными силами

Многих жителей села интересует вопрос, можно ли взять деньги в Россельхозбанке ипотеку 2,7 на строительство дома и построить его самостоятельно – без привлечения подрядчика. В Постановлении №1567 не предусмотрен подобный сценарий. Сказано, что застройщик должен быть юридическим лицом или иметь статус ИП.

Кроме того, в региональных отделениях банка не готовы работать с застройщиками без аккредитации. Они рекомендуют выбирать делового партнера из списка аккредитованных компаний. Таким образом, шансы взять купюры и использовать их на самострой минимальны. Но, возможно, в будущем ситуация изменится.

Документы подрядчика

При оформлении ипотеки на строительство загородного дома в Россельхозбанке у заемщика есть 2 пути: поручить возведение особняка на своей земле сторонней организации (подрядчику) или заключить договор долевого участия с компанией, которая арендует (покупает) землю и строит на ней дом.

В первом случае заемщик должен предоставить:

  • документы на земельный участок (свидетельство о госрегистрации, выписку из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт;
  • договор подряда,
  • смету (заверяется подрядчиком);
  • разрешение органов местного самоуправления.

Если у заемщика нет земли в собственности, он может взять в Россельхозбанке ипотеку 2,7 на строительство недвижимости в многоквартирном доме (если объект расположен в сельской агломерации). В таком случае заключается договор ДДУ. В банк придется предоставить:

  • правоустанавливающие документы застройщика,
  • разрешение на строительство,
  • проектную декларацию,
  • проект договора участия в долевом строительстве.

Важно! Перед заключением договора изучите требования к подрядной организации. Также желательно воспользоваться калькулятором расчета ипотеки Россельхозбанка на строительство дома, чтобы оценить свой уровень кредитной нагрузки.

Требования к подрядчику

Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство жилого дома включают развернутые требования к подрядной организации (скачать в pdf). Это должен быть застройщик с опытом возведения индивидуальных жилых домов (не менее 2-х лет) с хорошими показателями прибыльности (не менее 3-х млн. рублей за последний год). Не допускаются организации-должники и предприятия с испорченной деловой репутацией.

Рекомендуемая статья:  Условия ипотеки для ИП — где и как взять

Помимо положительных активов и безупречной репутации, подрядчик должен иметь разрешения на выполнение работ по обеспечению дома:

  • электроснабжением,
  • водоснабжением,
  • отоплением,
  • газоснабжением (в газифицированных районах).

Таким образом, список требований достаточно серьезный. Если имущество компании находится под арестом, имеются незавершенные объекты, а руководитель имел судимость, доступ к льготному кредиту будет закрыт.

Как взять в Россельхозбанке ипотеку на строительство дома в 2020 году – порядок действий

Если у заемщика есть своя земля, и он собирается построить на ней дом силами сторонней организации, то алгоритм действий следующий:

  1. Заемщик собирает документы, получает предварительное одобрение финансового учреждения.
  2. Заключает договор подряда (лучше выбрать компанию из списка, утвержденного банком).
  3. Открывает аккредитив на имя подрядчика.
  4. Передает объект недвижимости с земельным участком в залог кредитору (то есть банку) до полного погашения долга.

Важное замечание: кредитуемый не получает деньги на руки. Они переводятся банком непосредственно подрядчику через аккредитив. Строительная организация выполняет работы и получает деньги поэтапно: сначала 20%, затем 30%, на заключительном этапе 50%. Суммы переводятся после того, как кредитор увидит акт приема-передачи выполненных работ.

Если кредитуемый оформляет в Россельхозбанке ипотеку на строительство частного жилого дома по ДДУ, он предоставляет в банк копии документов застройщика, сам договор и нотариальное разрешение супруги/супруга на оформление ипотеки.

Это интересно! Традиционно банк требует оформить страховку на залоговый жилой объект. В то же время в законе нет прямого требования страховать имущество, которое еще даже не построено.

Ипотека Россельхозбанка на строительство в сельской местности: отзывы

Получение кредитных средств под сниженный процент – новая услуга. Соответствующий документ появился лишь в конце 2019 года. Поэтому в начале 2020 года с получением займа возникали заминки.

Частично проблема связана с тем, что строительные организации не успели пройти аккредитацию. Также не был утвержден список агломераций, на которые распространяется действие программы. А банковские служащие на местах не получили четких инструкций. Поэтому рекомендации персонала в региональных отделениях иногда отличаются от советов работников колл-центра.

Важно! Многие жители восприняли предложение Россельхозбанка по ипотеке на строительство в селе как возможность построить жилье самостоятельно. Как шанс получить деньги на закупку строительных материалов и аренду спецтехники. Однако банк предпочитает работать с застройщиками-юридическими лицами. Их легче контролировать.

Какое жилье подходит под сельскую ипотеку

Допускается расходование льготной ипотеки на покупку одного жилого объекта (квартира, таун-хаус, жилой дом) с земельным участком по ДКП или ДДУ, либо земельный участок под ИЖС в сельской территории, где населенные пункты (менее 30 тыс. жителей) входят в местную «Программу комплексного развития».

Точный перечень поселков, состоящих в программе комплексного развития вашего региона, можно выяснить у областных (региональных) властей.

Населенные пункты Московской области и внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга в «сельской» госпрограмме не участвуют.

Размеры льготного кредита по сельской ипотеке

Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).

Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.

Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).

Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни). 

С 2021 года действует условие обязательной регистрации заемщика сельхозипотеки в приобретенном на льготный кредит жилье (постановление за №1748). Т.е. получив права собственности на «сельско-ипотечную» недвижимость собственник обязан документально известить банк об оформленной регистрации в шестимесячный срок. В противном случае банк вправе изменить стоимость ипотеки руководствуясь внутренним порядком.

Документы для оформления сельской ипотеки

В комплект документов, подаваемых банку соискателем льготного кредитного займа помимо заявления (форматы заявлений у банков различны), входят:

  • гражданский паспорт РФ (2 копии). Оригинал показать в кредитном отделе, копии приложить к заявке. Наличие регистрации в паспорте обязательно (либо документ временной регистрации);
  • военный билет (2 копии). Необходим заявителям-мужчинам возрастом менее 27 лет. Для не отслуживших в армии необходимо приписное удостоверение ***
  • подтверждение семейного положения (копии). Брачное свидетельство, детские метрики (если имеются дети);
  • СНИЛС (копия). Оригинал пластиковой карты (выдавалась до 2019-го), либо бумажной формы. При потере оригинала карты достаточно ее копии, фото или скана. В отсутствии СНИЛС потребуется ее оформление до обращения в банк (обратиться в ПФР, займет 3 недели).

***Банки также могут потребовать оригинал и копии второго документа, подтверждающего личность. Это может быть водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение военнослужащего или сотрудника федеральных органов.

Заявление-анкету необходимо заполнять в кредитном отделе банка. Помимо соискателя «сельского» госкредита заявление должны составить его созаемщики (если имеются).

Документы, подтверждающие доход (помимо заявления-анкеты):

  • справка 2-НДФЛ. Выдается работодателем по запросу работника. Индивидуальному предпринимателю (физлицу) взамен справки о доходах необходимо предоставить банку декларацию 3-НДФЛ. Банку необходима информация о доходах заявителя за прошлые 12 месяцев на дату обращения***
  • трудовая книжка (копия или выписка). Также допускается предоставление справки от работодателя, где отражены сведения о должности заявителя и сроке службы (стаже работы).

***При невозможности подачи справки 2-НДФЛ, обращающийся за займом гражданин должен подготовить ее по форме, утвержденной данным банком. У финансовых учреждений разные требования к содержанию справки. К примеру, Сбербанк не примет справку, выполненную по формату Россельхозбанка.

Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку

Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.

Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:

  • заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
  • один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
  • второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
  • при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).

Таким образом, при полном соответствии заявки условиям субсидируемой государством льготной ипотеки на сельскую жилую недвижимость, общий срок рассмотрения составит 20 дней (рабочих).

Предоставление документов по жилой недвижимости, что будет приобретаться на запрошенную заявителем сельскую ипотеку, допустимо за 90 дней (календарных) после предварительного одобрения заявки банком. Т.е. Минсельхоз полагается на решение ипотечного банка по объекту залога (приобретаемому заемщиком «сельскому» дому).

Однако конкретизацию цели займа – приобретение дома или квартиры (указывается «первичка» или «вторичка»), либо земельного участка под ИЖС – требуется отметить изначально, на стадии оформления заявки. Если после одобрения заявки заемщик вдруг решит брать кредит, скажем, не на заявленную ранее квартиру-вторичку, а на новостройку – заявка будет согласовываться заново.  

При одобрении ипотечной заявки ее оформление банком начинается немедленно. Положительное решение по обращению за сельской ипотекой действует ровно 60 дней (календарных).

Что делать при отказе банка в ипотечном кредите

Причина отказа объясняться кредитной службой банка не будет – такова политика финансовых организаций. У них имеется около 20 параметров оценки состоятельности заемщиков и созаемщиков, определяющих решение по ипотечной заявке. Сама система оценки потенциальных заемщиков составляет банковскую коммерческую тайну и не разглашается.

Отказ всегда оформлен письменно, в нем указывается срок допустимой повторной заявки на кредит (обычно через 1,5-2 месяца). Заметим, чаще всего причиной отказа служит неполный или неверно оформленный пакет документов на кредит. Чтобы максимально снизить вероятность отказа, обратитесь за подготовкой заявки к риэлторам нашей ассоциации.

Важно: если ипотека прошла одобрение, но вы сменили место работы, либо взяли еще кредит (кредиты) или кредитные карты, то с позиции ипотечного банка ваша платежеспособность ухудшится. И тогда банк откажет в кредите, хотя ранее его одобрил. Отметим, что условие сохранения платежеспособности касается и заемщика, и созаемщиков.

Выбор недвижимости под ипотеку

Одобрения банка недостаточно, поскольку кредит целевой и дается строго под сельскую ипотеку. А значит, жилье заемщику требуется выбрать именно в сельской агломерации – сельских населенных пунктах, рабочих поселках, ПГТ или в городках с населением менее 30 тыс. человек (последние должны быть включены в региональную программу развития). Пригодность населенного пункта под сельскую ипотеку необходимо уточнить в банке.


Постановлением за №1748 от 27.10.2020 введено ограничение высотности многоэтажек, пригодных под сельскую ипотеку – не выше 5 этажей.

Напомним еще раз – Московская область и Москва, а также Санкт-Петербург в сельской госипотеке не участвуют.

Важно: ветхое жилье, либо с неисправными коммуникациями или основными системами жизнеобеспечения (канализация, водоснабжение, отопление, электричество, газоснабжение) банк кредитовать откажется. Подробно о «банковских» критериях загородного дома для ипотеки смотрите здесь.

Также госкредит не получится потратить на недвижимость, чья жилая площадь не соответствует (меньше) учетной норме на жильца. Минимальный метраж жилой «учетки» в населенных пунктах РФ различен, регламентируется муниципалитетами.

Какие документы по ипотечной недвижимости нужны банку

Чтобы финансовая организация согласилась кредитовать покупку дома (квартиры), выбранного ранее одобренным заемщиком, банку потребуются следующие документы на жилой объект:

  • о праве собственности продавца. В случае принадлежности владельцу недвижимости ранее лета 2016-го, требуется копия свидетельства на право собственности. Если же право собственности возникло позже – выписка из ЕГРН (с 15.07.2016 г. выдача свидетельств по недвижимой собственности отменена в РФ). Помните, что действительность ЕРГН-выписки – один месяц;
  • об основаниивозникновения права собственности продавца. Необходимо документальное подтверждение законности владения продавцом недвижимости (т.е. на основании постройки, покупки, наследования, ренты или одарения);
  • о результатах оценки жилья. Привлекается независимый оценщик, составляющий отчет по объекту недвижимости (подбор оценщика согласовывается с банком). Учитывайте, что актуальность оценочного отчета на дом или квартиру не превышает 6 месяцев;
  • о прописанных в жилье (домовая книга – выписка). Отметим, что срок действия выписки по жилой недвижимости (дом, квартира), выдаваемой МФЦ  – 30 дней;
  • о согласии супруга/супруги продавца на продажу жилья. Согласия не нужно, если недвижимость куплена до брака, унаследована одним супругом или подарена ему, принадлежит лишь одному супругу по брачному договору;
  • о кадастровых сведениях по недвижимости. Эти данные содержит кадастровый паспорт, либо техплан жилого объекта. Принимается выписка из техплана дома с экспликацией и поэтажным планом. При наличии земельного участка требуется его кадастровый план.

Также, если супруг/супруга залогодателя не указывается в документах, как собственник – от него/нее требуется нотариально заверенное согласие на передачу приобретаемого ипотечного жилья в банковский залог, поскольку приобретение жилье происходит в браке (совместная собственность). Лишь при наличии брачного договора с супругом/супругой залогодателя нет потребности нотариально удостоверять согласие, а равно и получать его.

Документы для сельской ипотеки на долевое строительство

Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:

  • подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
  • подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами  будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
  • ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
  • строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
  • проектная декларация недвижимого объекта;
  • проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.  

Если отношения с супругом/супругой залогодателя не оформлены брачным договором – заверенное нотариальное согласие супруга/супруги по передаче покупаемого на кредитные средства объекта недвижимости в ипотечный залог.

Какие документы банк потребует для постройки дома по сельской ипотеке

Предоставляя ипотечный кредит, банк первоочередно стремиться защитить свои денежные средства. Поэтому задача кредитного отдела банка – пристально изучить условия строительства жилья, которое заемщик намерен возводить.

Обслуживающие одобренного заемщика работники банка заявят необходимость под индивидуальное строительство следующих документов:

  • свидетельство госрегистрации права собственника на участок земли под ИЖС, либо зарегистрированный договор аренды участка, состоящего в собственности государства или муниципалитета (допустимость аренды с 2021 г. утверждена постановлением Правительства РФ за №1748 от 27.10.2020);
  • документальное основание права собственности на землю под ИЖС (покупка, рента, дарение и др.);
  • ЕГРН-выписка на земельный участок под жилую застройку (действительна один месяц);
  • кадастровый паспорт участка земли, где строится дом;
  • смета ИЖС, подготовленная  нанятой заемщиком организацией-застройщиком (с заверением печатью застройщика), либо самим заемщиком;
  • разрешение строительства жилья от органа местного самоуправления на данном земельном участке. Если сельская ипотека берется на покупку и постройку жилого коттеджа, однако строительство еще не начато, то разрешение строительства следует предоставить банку на протяжении 12 месяцев от выдачи кредита;
  • договор подряда на ИЖС. Требуется, если строительство будет вестись подрядной организацией.

Если заемщик не завершит постройку дома ИЖС спустя 2 года от даты предоставления льготного кредита, то финансовая организация вправе пересмотреть условия кредитования и повысить процент по займу согласно внутреннего распорядка (норма действует с 2021 г., введена постановлением за №1748).

Условия страхования сельской ипотеки

Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.

Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).

Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.

Условия увеличения процента по сельской ипотеке

Согласно правил субсидирования займов сельской ипотеки из федерального бюджета (утверждены правительственным постановлением за №1567) уполномоченный банк вправе пересмотреть стоимость предоставляемого по государственной льготе ипотечного займа, если (п.27 упомянутых выше правил):

  • Заемщик нарушил цели расходования льготного кредита. Т.е. затратил средства на приобретение недвижимости, не соответствующей установленному предназначению средств кредитования (жилье, допускаемое госпрограммой).
  • Не соблюдены сроки строительства.
  • Заемщик не исполнил обязательств в отношении уплаты процентов и поэтапного погашения кредитованной ему суммы, допустив просрочку оплаты основного долга и/или процентов более 90 дней за последние 180 дней. Т.е. если продолжительность невыплат составила чуть менее трех месяцев за последние полгода – льготные условия кредита будут аннулированы банком.

Заметим, что минимальное увеличение кредитной ставки при допущенных заемщиком нарушениях графика ипотечных выплат составит величину ключевой ставки Центробанка РФ. На момент публикации данной статьи, ключевая ставка – 4,25%. Соответственно, минимальное повышение процентной ставки при просрочке выплат сельской ипотеки будет 7,25%. Точные условия повышения процентной ставки для просрочивших выплаты заемщиков отражает договор займа ипотеки.

Напомним, что причиной повышения ипотечного процента банком-займодателем на величину ключевой ставки Центробанка (т.е. до 7,25% (3%+4,25%) может стать отказ заемщика при оформлении кредита застраховать жизнь и титул.

Следует отметить, что размер субсидируемых Минсельхозом средств для стимулирования льготной сельской ипотеки ограничен (6,4 млрд на 2020 год). А значит, с исчерпанием текущего лимита предоставленных средств госсубсидии банку-кредитору на фоне высокого числа одобренных ранее заявок, данная финансовая организация сможет предложить лишь кредиты по «коммерческим» процентным ставкам (свыше 10%).

Сельская ипотека в СберБанке в 2021-22 году

  • размер кредита для Ленинградской области и Дальнего востока не превышает 5 000 000 рублей;
  • жители остальных регионов смогут взять недвижимость в кредит стоимостью до 3 000 000 рублей;
  • минимальный первоначальный взнос – 15%,
  • максимальный срок кредитования составляет 25 лет;
  • обращаться за подобной льготой можно только один раз. Отдельные ограничения касаются объектов недвижимости.

Выдают сельскую ипотеку в Сбербанке в 2021-22 г. на дома, квартиры, расположенные в деревне, селе или рабочем поселке. Уделяют внимание и качеству жилого помещения:

  • возможность круглогодичного проживания;
  • наличие коммуникаций (электричество, водопровод и прочее);
  • подключение к отопительной системе;
  • минимально допустимая в конкретном регионе площадь.

Условия получения сельской ипотеки в Сбербанке в 2021-22 году

Кредит по программе «Сельская ипотека» доступен до 31 декабря 2022 года

Валюта кредита — Рубли

Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей

Читайте так же:

  • Повышение пенсий работающим пенсионерам в 2021 году
  • Льготная ипотека на строительство дома в 2021 году
  • Будет ли продолжена сельская ипотека в 2021 году

Максимальная сумма кредита:

  • 3 000 000 рублей — для объектов недвижимости, расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) субъектов РФ, за исключением Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа.
  • 5 000 000 рублей — для объектов недвижимости, расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа.

Кредит по программе Сельской ипотеки предоставляется на срок от 1 года до 25 лет.

Первоначальный взнос

  1. От 15%
  2. От 50% — для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости

Комиссия за выдачу кредита отсутствует

В рамках программы «Приобретение готового жилья»:

Квартира / жилой дом/ таун-хаус, в том числе с одновременным приобретением земельного участка, у физического или юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях), входящих в состав субъектов РФ, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

В рамках программы «Приобретение строящегося  жилья»:

Квартира / жилой дом / таун-хаус, в том числе с одновременным приобретением земельного участка, у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях), входящих в состав субъектов РФ, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

Обеспечение по кредиту

Залог кредитуемого объекта недвижимости.

Страхование

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

Наличие дополнительных ограничений

  • Заемщику и каждому из созаемщиков может быть предоставлено не более 3 жилищных кредитов в течение последнего годового интервала. При определении количества предоставленных кредитов в расчет принимаются кредиты, выданные (в том числе частично) по кредитным договорам, заключенным в течение указанного периода).
  • Заемщику и каждому из созаемщиков может быть предоставлено не более одного кредита в рамках государственной программы «Сельская ипотека», в соответствии с Постановлением Правительства № 1567 от 30.11.2019.
  • Заемщик и созаемщики не вправе использовать в качестве первоначального взноса средства социальной выплаты, полученной в рамках реализации мероприятий государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 31.05.2019 №696.
  • Кредит предоставляется на приобретение одного жилого помещения.
  • Процентная ставка 2,7% годовых
  • Надбавка 0,3% — при отказе от использования «Сервиса электронной регистрации»

Требования к заемщикам

  • Возраст на момент предоставления кредита — Не менее 21 года
  • Возраст на момент возврата кредита по договору — 75 лет
  • Стаж работы Не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Для зарплатных клиентов Сбербанка достаточно 2 зачислений в течение 3 последних месяцев.

Привлечение созаемщиков

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста.** Требования к созаемщикам аналогичны требованиям, предъявляемым к заемщику.

Супруг(а) титульного созаемщика не включается в состав созаемщиков в двух случаях:

  1. если действует брачный договор с режимом раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости,
  2. если у супруга или супруги титульного созаемщика нет гражданства РФ.

Остальные требования к созаемщику аналогичны требованиям, предъявляемым к заёмщику или титульному созаемщику.

Гражданство Российская Федерация

Какие документы нужны для получения сельской ипотеки в СберБанке

Основные документы

Перечень документов может быть изменен по усмотрению банка.

Без подтверждения доходов и трудовой занятости:

  1. заявление-анкета заемщика
  2. паспорт заемщика с отметкой о регистрации
  3. второй документ, подтверждающий личность (на выбор):
    • водительское удостоверение;
    • удостоверение личности военнослужащего;
    • удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
    • военный билет;
    • загранпаспорт;
    • страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

При подтверждении доходов и трудовой занятости:

  1. заявление-анкета заемщика/созаемщика;
  2. паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
  3. документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
  4. документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика;
  5. СНИЛС и ИНН заемщика/титульного созаемщика.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней после одобрения кредита);

Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:

Кредитуемый Объект недвижимости должен быть расположен на сельских территориях** (сельских агломерациях***), входящих в состав субъектов РФ, за исключением г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и Московской области и не должен быть обременен правами третьих лиц / состоять под арестом (запретом).

Срок рассмотрения кредитной заявки

В течение 2-5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.

По данному продукту необходимо учитывать дополнительное время на согласование заявки с Минсельхозом РФ. Ориентировочный срок взаимодействия составляет от 10 до 20 рабочих дней.

Порядок предоставления кредита

Единовременно.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Неустойка за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

Что относится к сельским территориям?

В соответствии с распоряжением Правительства России №151 от февраля 2015 года, к сельским поселениям относятся следующие объекты:

  • все сельские поселения, включая межсельные территории одного муниципального района;
  • населенные пункты;
  • рабочие поселки, входящие в состав городского округа;
  • поселки городского типа;
  • города численностью до 30 тыс. человек, которые размещены поблизости с сельскими территориями и используют совместные инфраструктурные объекты.

Если гражданин решается на приобретение объекта по программе «Сельская ипотека», необходимо предварительно узнать местонахождение понравившегося жилья. Если он не входит в список поселений сельской местности, кредитование не будет одобрено.

Общие условия и цель сельской ипотеки

Представители Минсельхоза говорят о необходимости привлечения людей в деревню и прочие поселения. Все объясняется «вымиранием» жилых сел, в результате чего страдает экономика сельского хозяйства. Городские торговые комплексы вынуждены обращаться к импорту продуктов, а это увеличивает себестоимость и цены на товары. Привлечением граждан в село планируется улучшить покупательскую активность, потому как урожай российских фермеров будет стоить дешевле.

К общим условиям кредитования по программе «Сельская ипотека», в соответствии с Постановлением Правительства №696, относят:

  • купить жилье можно только в сельской местности;
  • сроки кредитования до 15 лет, но Сбербанк предоставляет возможность оформить займ с погашением до 25 лет;
  • ставка минимальная – 0,1%, максимальная 3%;
  • первоначальный взнос – 10% от стоимости выбранного объекта;
  • предельная сумма кредитования – 3 млн. рублей, но для некоторых регионов предусмотрены большие значения (к примеру, в Ленинградской области утверждены кредиты до 5 млн. рублей);
  • предоставляется возможность использовать материнский капитал в счет первоначального взноса.

Оформить ипотеку по программе «Сельская ипотека» в 2021 году можно в банке. Поскольку кредитное учреждение не получает должную прибыль, убытки возмещаются за счет государства, что также подтверждается Паспортом Постановления Правительства №696.

На данный момент остро ситуация обстоит на Дальнем Востоке, поэтому уже много лет здесь действуют льготные кредиты. Приобрести жилье в сельской местности можно по ставке 6%, но с принятием закона о начале сельской ипотеки значения переплаты также снижены.

Когда запустится программа?

Поскольку акт о принятии программы был подписан летом 2019 года, начала действовать она с 1 января 2020 года. На данный момент утвержден срок ее работы в 5 лет. В зависимости от результата сроки могут пересмотреть и увеличить.

Кто имеет право на участие в сельской ипотеке?

Поучаствовать в программе «Сельская ипотека» могут все желающие, если они соответствуют критериям, установленным Правительством России, а именно Постановлением №696. В список условий и требований сельской ипотеки в 2021-22 году входят следующие факторы:

  • граждане России;
  • возраст потенциальных заемщиков должен входить в пределы от 21 года до 65 лет;
  • граждане должны иметь временную или постоянную регистрацию в сельской местности;
  • важно трудоустройство граждан в селе – можно подтвердить оформление индивидуального предпринимателя;
  • в банках требуют подтверждение платежеспособности – это значит, что необходимо запросить в Налоговой Службе справку о доходах по форме 2НДФЛ.

Банки охотно одобряют кредит людям, которые ведут определенную деятельность в течение года. Это может быть агропромышленная, социальная или ветеринарная работа в сельской местности.

Требования к жилью

Банки одобряют сельскую ипотеку только тем гражданам, которые выбрали для покупки объекты, удовлетворяющие определенным критериям. В список условий входят следующие факторы:

  • в доме должны быть условия для постоянного проживания – это обязательное наличие воды, света, отопления и канализации;
  • обязательное подведение газа к дому, если в районе он имеется;
  • размер жилой площади должен соответствовать нормативам для удовлетворительного проживания заявителя и его семьи;
  • итоговая сумма экспертной оценки специалиста не должна быть значительно ниже заявленной для ипотечного кредитования.

Выбранный объект в обязательном порядке проходит полноценную экспертную проверку, по результатам которой банк принимает решение выдачи займа для его приобретения. Оценку дает компания, аккредитованная банком.

Куда обращаться?

В 2021 году решились на реализацию программы «Сельская ипотека» только два банка – Сбербанк и Россельхозбанк. Поэтому, если возникло желание оформить ипотечное кредитование, рекомендуется обратиться именно в эти учреждения.

Как получить сельскую ипотеку под 1 процент?

Чтобы получить ипотеку под 1%, можно обратиться в Сбербанк, в котором действуют различные программы, предполагающие подобное снижение ставок. Здесь имеются 2 варианта дисконта. Первый в размере 1,4%, второй – 4%. Это значит, что планируется уменьшение на указанные проценты от стандартной. Только расчет на 1,4% будет действовать в течение всего погашения кредита, а в 4% до сдачи нового дома в эксплуатацию. Получить подобное предложение можно при условии, что квартира приобретается в строящемся доме, и у тех застройщиков, которые работают со Сбербанком по эскроу-счетам.

Предоставляется возможность приобрести квартиру или частные владения с ипотечным кредитованием в 1%, если оно будет находиться в сельской местности и на территории определенных субъектов. К примеру, уже «работают» по программе при условии, что жилье находится в Белгородской области или ЯНАО. Под 1% можно оформить займ в том случае, если заемщик будет страховать свою жизнь.

Как получить сельскую ипотеку под 3 процента?

Получение займа под 3% возможно с 2021 года по факту начала действия программы «Сельская ипотека» в соответствии с Постановлением Правительства №696 от 31 мая 2019 года. На данный момент также можно подать заявку в Сбербанк для получения кредита по ставке в 3%, но на специализированных условиях. К примеру, гражданам, которые получают заработную плату на карту Сбербанка, могут предложить сниженный процент на ипотечное кредитование.

Список документов

Правительство РФ не только подписало акт на начало действия сельской ипотеки в 2021 году, но и сформировало список документов, необходимых для льготного кредитования и указанных в приложении к Постановлению №696. В него входя:

  • паспорт гражданина России;
  • справки о доходах, которые подтверждают платежеспособность заявителя – выписка может быть по форме банка или 2НДФЛ, трудовая книжка, заверенная руководством предприятия, где работает претендент;
  • ИНН и СНИЛС потенциального заемщика;
  • свидетельство о праве собственности на выбранный объект;
  • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие ареста недвижимости;
  • паспорта действующих собственников недвижимости;
  • кадастровый паспорт на жилье или земельный участок;
  • технический паспорт на объект.

Если претендентом на ипотечное кредитование является мужчина младше 27 лет, ему следует подготовить военный билет или другой документ об отсрочке. Если это индивидуальный предприниматель, подтвердить платежеспособность можно налоговой декларацией за предыдущий год. Если претендент уже на пенсии или является работающим пенсионером, ему необходимо представить справки о доходах, включая удостоверение из ПФР и выписку с банка, где указываются начисленные суммы.

Полноценный список документов, который необходимо представить в банк, зависит от типа объекта. Немаловажным фактором при одобрении сельской ипотеки становится экспертная оценка выбранного жилья.

Пошаговая схема получения ипотечного кредита

Для получения ипотеки на приобретения объекта из сельской местности необходимо пройти последовательность действий. Представляется она следующим образом:

  1. Для начала изучить требования к потенциальным заемщикам, которые сформированы банками и Правительством России.
  2. Обратиться в банк для подачи документов.
  3. Сдать все необходимые документы для рассмотрения заявки. Для начала следует собрать справки на предварительное одобрение займа.
  4. Банк рассмотрит возможную платежеспособность гражданина и его участие в программе «Сельская ипотека».
  5. Если банк даст предварительное одобрение, можно приступать к поискам объекта.
  6. После того, как объект будет найден, достаточно подать документы на недвижимость и продавцов с целью окончательного одобрения займа.
  7. Для окончательного одобрения банк требует результаты оценки от специализированной работы. Заемщик самостоятельно обращается в одну из предложенных банком.
  8. Специалист выезжает на место, описывает объект, перечисляет характеристики и дает окончательное заключение.

После получения результатов оценочной экспертизы, банк дает окончательное решение. Если оно положительное, заключается договор ипотечного кредитования по программе «Сельская ипотека», сделка оформляется в Росреестре.

Под какие договора можно получить сельскую ипотеку?

Программа «Сельская ипотека» в 2021-22 году допускает оформление не только стандартного ипотечного договора, но и прочих. В данном случае действуют следующие разновидности:

  • покупка готового жилья осуществляется оформлением стандартного договора купли-продажи;
  • оформление ДДУ на квартиру или дом;
  • договор подряда на строительство дома, подписанный с застройщиком;
  • покупка земельного участка также осуществляется подписанием договора купли-продажи.

Банки могут рассмотреть и иные способы оформления документов, которые станут соответствовать представленной программе. В данном случае руководствуются индивидуальной ситуацией.

Нюансы

Процедура оформления ипотечного кредитования по программе «Сельская ипотека» имеет свои нюансы, представленные следующим образом:

  • На данный момент работает сервис «Дом.РФ» – это государственный портал, где можно подать заявку на получение ипотеки.
  • Перед получением ипотеки обязательно придется прописаться в сельской местности, если задумался об оформлении кредита и переезде в село городской гражданин. Сделать это сложно при условии, когда нет родственников или нет своей недвижимости.
  • Необходимо в обязательном порядке вносить первоначальный взнос. Для него задействуются собственные накопления, государственные субсидии или материальный капитал. Использование маткапитала в ипотеке обязывает в дальнейшем выделение долей в купленной недвижимости на детей. Для одобрения необходимо предварительно обратиться к нотариусу и подписать у него обязательство на последующие действия. Только с бумагой от уполномоченного лица можно получить положительный ответ от банка на ипотечное кредитование с привлечением маткапитала.
  • На каждого члена семьи отводится 12 кв. м. жилой площади или 18 кв. м. общей. Это учитывают при выборе объекта.
  • Если подбирается земельный участок для строительства дома, у него должен быть обязательный статус ИЖС.
  • Если земельный участок подбирается под индивидуальное строительство, лучше представить смету последующих затрат. Ее оформляют в компании, а указанную сумму также можно вписать в общий размер ипотечного кредитования.

Остальные нюансы рассматриваются для каждого случая в отдельности и сверяются с Приложением №5 Постановления Правительства №696. Также учитываются собственные требования от кредитного учреждения, в которое обращается претендент.

Законодательство

Правительство утвердило программу «Сельская ипотека» в конце 2019 года. Нормативную базу для нее создало постановление № 1567  от 30.11.2019. Документ вступил в силу 1 января 2020 года.

Важные нюансы документа:

  • Реализует программу сельской ипотеки Минсельхоз. Именно он занимается отбором кредитных организаций, утверждением необходимых форм документов, а также распределением субсидий.
  • Ставка по договору снижается за счет субсидирования от государства. Фактически ипотека, разработанная под сельскую местность, для банка выгодна настолько же, как и любая другая. Это значит, что он заинтересован в выдаче сельской ипотеки и постарается помочь заемщику с оформлением. Но надо понимать, что объем субсидий не безграничен.
  • Не каждый банк сможет работать по программе. Постановление установило довольно жесткие требования. Проверять кредитные организации и решать, какие банки смогут выдавать сельскую ипотеку в 2021-22 году, будет Минсельхоз.
  • На приобретаемое имущество есть определенные лимиты. Они касаются территории, где может быть оформлена сельская ипотека, а также объектов.

Важные изменения 2021 года

27 октября 2020 года было принято постановление Правительства РФ № 1748, которое внесло ряд существенных изменений в программу льготной сельской ипотеки:

  1. Согласно новому постановлению с 1 января 2021 года будет запрещено покупать жилье по сельской ипотеке в домах выше 5 этажей.
  2. Сельскую ипотеку в Ямало-Ненецком АО округе можно оформить на сумму до 5 млн. рублей.
  3. Материнский капитал разрешили использовать в оплату первоначального взноса.
  4. Вводится обязательное требование зарегистрировать в приобретаемом жилье в срок до 180 дней после регистрации права собственности на эту недвижимость. Если не предоставить документы в этот срок, банк имеет право повысить ставку.
  5. Банк имеет право также поднять ставку, если сельская ипотека выдавалась на строительство дома и он не был завершен в срок до 24 месяцев после его выдачи.
  6. Банк имеет право поднять ставку за нарушение условий договора, но она не должна превышать ставку ЦБ на дату его заключения.

Посмотреть изменения по сельской ипотеке можно в постановлении № 1748 от 27.10.2020. Большинство из изменений вступают в силу с 1 января 2021 года.

Выход на сделку

26 марта мы подписали и ДДУ, и кредитный договор со ставкой 2,7%. Процедура ничем не отличалась от того, как подписывают обычный ипотечный договор. Сначала мы съездили к застройщику и подписали у него в офисе ДДУ. Затем в этот же день в банке подписали ипотечный договор и открыли в пользу застройщика аккредитив.

На следующий день у застройщика была предварительная запись в МФЦ. Мы подали документы, чтобы Росреестр зарегистрировал ДДУ, а также право требования в пользу банка. За регистрацию мы заплатили госпошлину — 117 Р с каждого.

117 Р

госпошлина за регистрцию ДДУ в Росреестре

Мы попали на период введения карантинных мер, но успели подать документы в последний день перед тем, как ввели официальный режим самоизоляции. Зарегистрированный договор я забирала 9 апреля, когда режим самоизоляции уже был введен, а МФЦ то работали по предварительной записи, то нет.

Мне кажется, что такой низкой ставки по ипотеке в России еще не было. При кредите в 2,5 млн рублей ежемесячный платеж у нас составил всего около 13 тысяч. Сумму прописью банк указал с ошибкой, это увидели читатели Т⁠—⁠Ж. Я попросила банк внести исправления, но здесь оставлю старый вариант. Будьте внимательны, когда подписываете договор!
Мне кажется, что такой низкой ставки по ипотеке в России еще не было. При кредите в 2,5 млн рублей ежемесячный платеж у нас составил всего около 13 тысяч. Сумму прописью банк указал с ошибкой, это увидели читатели Т⁠—⁠Ж. Я попросила банк внести исправления, но здесь оставлю старый вариант. Будьте внимательны, когда подписываете договор!

Могут ли мне поднять ставку до обычной

Ответ на этот вопрос нужно искать в договоре. Есть несколько вариантов, почему может измениться ставка.

Если государство прекратит финансировать программу. Например, закончатся деньги, которые выделили на нее. Причем об этом прямо говорится в постановлении. В таком случае мне установят базовую процентную ставку. Рассчитывать ее будут следующим образом: к 2,7%, моей льготной процентной ставке, прибавят действующую ключевую ставку ЦБ.

пп. 8, 9 правил предоставления субсидий

Базовая процентная ставка будет действовать, пока у государства не появятся деньги, чтобы вновь субсидировать сельскую ипотеку. Если я выплачу кредит раньше, чем возобновится субсидирование, разницу мне никто не вернет.

Для расчета новой базовой ставки будет браться размер ключевой ставки ЦБ РФ, который действовал на дату изменения процентной ставки с льготной на базовую.

Условия о процентной ставке — льготной и базовой — в моем кредитном договоре
Условия о процентной ставке — льготной и базовой — в моем кредитном договоре

Разберу на примере моего кредитного договора, как будет рассчитываться базовая процентная ставка, если, допустим, 3 августа 2020 года Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии и 7 августа 2020 года банк получит уведомление об этом.

По моему графику платежей следующий платеж после 7 августа 2020 года — даты, когда банк получил уведомление, — у меня приходится на 26 августа. То есть с этого дня будет действовать новая базовая ставка: 2,7% плюс ключевая ставка ЦБ.

Допустим, ключевая ставка ЦБ будет 4,5%, тогда новая базовая ставка с 26 августа 2020 года составит 7,2%.

Если 5 июля 2021 года Минсельхоз возобновит субсидирование и уведомит об этом банк, то с 26 июля 2021 года, даты моего следующего платежа, ставка вновь станет льготной — 2,7%.

Но в период с 26 августа 2020 по 25 июля 2021 будет действовать базовая ставка в размере 7,2%.

Если субсидирование не возобновится никогда, то ставка до окончания ипотеки будет сохраняться на уровне 7,2%.

График платежей для понимания расчета
График платежей для понимания расчета

Если изменится ключевая ставка. Ключевая ставка ЦБ — величина непостоянная, на нее заемщик объективно повлиять не может. Но положение заемщика и государства здесь различается.

Государство субсидирует 100% действующей ключевой ставки ЦБ. Если она изменится, Минсельхоз должен будет предоставлять субсидии из расчета новой ставки. Заемщику следить за величиной ключевой ставки незачем.

Однако все изменится, если Минсельхоз откажет банку в предоставлении субсидии. Тогда размер ключевой ставки на эту дату напрямую повлияет на заемщика: ему установят базовую ставку с учетом действующей ключевой ставки. Дальнейшие колебания ставки на него влиять не будут: ставка кредита сохранится в том же размере до возобновления субсидирования. А если его не возобновят — то до конца ипотеки.

/derevnya/ Как переехать из города в деревню

Заемщик должен понимать: если субсидия от государства закончится, ставка кредита вырастет. Это главный риск в сельской ипотеке.

К сожалению, предсказать, хватит бюджетных средств у государства или нет, когда такое субсидирование прекратится и прекратится ли оно вообще, практически невозможно. Так же как и повлиять на это.

Но заемщику не стоит бояться большого скачка ключевой ставки.

Ключевая ставка — это ставка, по которой ЦБ дает деньги коммерческим банкам или принимает от них депозиты. Она зависит от многих факторов: ситуации в стране, замедления или ускорения роста ВВП, годовой инфляции, изменения кредитно-денежных условий и так далее. ЦБ устанавливает ключевую ставку восемь раз в год. Тинькофф-журнал уже подробно рассказывал о том, как происходит изменение ключевой ставки ЦБ и на что она влияет.

Если посмотреть динамику изменения ключевой ставки за последние шесть лет, то видно, что самой высокой она была в 2014 году: 17%. С этого момента она планомерно снижалась и за последние три года не поднималась выше 10%, а на момент написания этой статьи и вовсе упала до 4,5%.

На сегодняшний день в правилах предоставления сельской ипотеки много странного

Объем субсидий на текущий год Минсельхоз определяет по заявкам банков и регионов, которые те подают до 1 июня того же года. Окончательный план министерство утверждает не позднее 1 ноября, а в 2020 году — до 10 февраля. Но в июне 2020 самого плана на сайте ведомства я так и не нашел.

Вероятно, отсюда и кулуарное одобрение заявок банков Минсельхозом в индивидуальном порядке. Иначе может получиться, что ко дню утверждения плана заявка чиновникам не понравится или деньги кончатся, а человек все это время платил низкий процент вместо обычного. И как быть тогда? Правила молчат. Вот и приходится что-то придумывать.

Из-за непрозрачности процедуры, по которой Минсельхоз и государство в целом верстают план по сельской ипотеке на текущий год, она и впрямь местами напоминает лотерею. С одной стороны, как уже говорилось, заявки на текущий год собирают до 1 июня этого же года и утверждают план к 1 ноября, в 2020 году — к 10 февраля. С другой стороны, Госдуме нужно заранее заложить финансирование программы в закон о госбюджете, который принимают в предыдущем году. Если в Минсельхоз в текущем году придет меньше заявок, чем запланировано в предыдущем, — отлично, все получат льготную ставку. А если больше? По какому принципу будут отсеивать неудачников? И с какого момента? В правилах ничего об этом не сказано, на сайте Минсельхоза — тоже.

Поэтому автор статьи прав: прежде чем связываться с сельской ипотекой, оцените, сможете ли вы платить проценты по обычной ставке, если вдруг попадете в число тех, кому не повезет.

Если установят стандартную процентную ставку — 11,5%. Такую ставку могут установить, если заемщик нарушит договор. Тут возможны два варианта:

  1. Заемщик перестанет платить по договору, у него возникнет просрочка по уплате основного долга и процентов. Но ставку не повысят сразу после первого дня просрочки. Когда просрочка по процентам или по основному долгу превысит 90 календарных дней за последние 6 месяцев, заемщику установят ставку 11,5%. Но как только он погасит долг, ставка опять станет льготной — 2,7%. При условии, что государство в этот момент будет субсидировать программу.
  2. Заемщик не представит документы о том, что использовал деньги для покупки определенного объекта недвижимости. В моем случае мне необходимо было отнести подтверждающие документы в банк в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации. Иначе по договору ставка поднялась бы до 11,5% — и больше не опустилась до льготных 2,7%.

У меня договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поэтому мне нужно было зарегистрировать сам договор и залог имущественного права требования в пользу банка.

Я юрист, поэтому всегда мыслю категориями доказательств. Когда я пришла в банк с зарегистрированным ДДУ и отметкой о регистрации права требования, сотрудники банка с радостью взяли оригинал ДДУ, отсканировали его у себя и отдали мне. Никакой подтверждающей бумаги с отметкой о том, что я представляла в банк такой договор, мне не выдали. Прокомментировали так: «Не положено».

Я знала, что мне могут поднять ставку, если я вовремя не представлю нужные документы. И поэтому хотела иметь доказательства, что я принесла их в банк.

Сложный вопрос 27.07.17
Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

В этот же день я составила обращение в банк: указала, что появлялась в отделении банка, представляла ДДУ, но подтверждающую бумагу взамен мне не дали. Я распечатала это обращение, подписала, приложила копию ДДУ с отметками о регистрации и отправила ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу банка.

Мое обращение в банк, которое я отправила почтой. Мне теперь спится спокойнее: я свою обязанность выполнила, доказательства у меня есть
Мое обращение в банк, которое я отправила почтой. Мне теперь спится спокойнее: я свою обязанность выполнила, доказательства у меня естьУсловия договора о поднятии процентной ставки до 11,5%
Условия договора о поднятии процентной ставки до 11,5%Документы, которые необходимо представить, чтобы ставка не поднялась до 11,5%
Документы, которые необходимо представить, чтобы ставка не поднялась до 11,5%

Если власти исключат из списка вашу сельскую территорию

Может случиться так, что власти исключат из списка сельскую территорию, где вы уже взяли сельскую ипотеку. У меня так и произошло: Янино-1 находится очень близко к Санкт-Петербургу, поэтому льготная ставка спровоцировала огромный спрос на жилье в этом районе.

Льготная ипотека была придумана, чтобы поддержать людей, которые действительно живут в селах и не могут позволить себе приобрести жилье. По факту получилось, что банку выгоднее выдавать сельскую ипотеку платежеспособным и надежным клиентам, работать с уже аккредитованными большими застройщиками, нежели выдавать деньги на строительство дома на земельном участке, который находится где-нибудь на окраине области.

27 апреля 2020 года в СМИ появилась информация, что правительство Ленинградской области исключило из списка территории в пределах 15 км от Санкт-Петербурга, в том числе и Янино-1. Вместо старого создали новый список сельских территорий ЛО, на которые распространяется программа сельской ипотеки.

Но по общему правилу закон обратной силы не имеет. Поскольку на момент, когда я получала ипотеку, Янино-1 было в перечне сельских территорий, исключение из этого перечня на мой договор не повлияет.

Можно ли сдавать в аренду это жилье

Мы не собирались сдавать свою квартиру в аренду, но друзья часто у нас про это спрашивали. Так что этот вопрос я для себя решила выяснить на будущее.

В постановлении правительства № 1567 нигде не указано, что жилье предоставляется только при условии проживания в нем самих заемщиков. В кредитном договоре тоже ничего не сказано про возможность сдачи в аренду. При подписании кредитного договора я согласилась с общими условиями кредитования «Россельхозбанка», которые есть на сайте.

В этих условиях указано, что банк может потребовать «документы, отражающие действительность целей, для достижения которых заключен Договор». Но прямого запрета на сдачу квартиры ни в одном из документов нет.

п. 3.2.6.1 общих условий кредитования «Россельхозбанка»

п. 3 ст. 346 ГК РФ

Соответственно, вступает в силу общее правило, по которому заемщик вправе без согласия банка передавать заложенное имущество в аренду другим лицам. То есть сдавать такую квартиру я смогу.

Выводы

С 1 января 2020 года действует программа «Сельская ипотека», подразумевающая предоставление денежных средств банками для приобретения жилья или земельного участка в сельской местности. В 2021 году кредитование предлагается со сниженными процентными ставками в 0,1-3%. Суммы выдаются кредитными учреждениями до 3 млн. рублей, но для Дальнего Востока и Ленинградской области максимальные значения увеличены до 5 млн. рублей. Оформить займ могут все граждане России, которые желают приобрести готовое жилье или объект на этапе строительства, находящееся в сельской местности.

Содержание1 Что такое сельская ипотека?1.1 Кому доступна сельская ипотека1.2 Суть программы и условия предоставления займа2 Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома в 2020 году2.1 На какие территории распространяется действие ипотеки2.2 Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома3 Ипотека на строительство частного дома от Россельхозбанка: ставки3.1 Как использовать калькулятор ипотеки Россельхозбанка на строительство дома для предварительных расчетов3.2…

Содержание1 Что такое сельская ипотека?1.1 Кому доступна сельская ипотека1.2 Суть программы и условия предоставления займа2 Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома в 2020 году2.1 На какие территории распространяется действие ипотеки2.2 Условия ипотеки Россельхозбанка на строительство дома3 Ипотека на строительство частного дома от Россельхозбанка: ставки3.1 Как использовать калькулятор ипотеки Россельхозбанка на строительство дома для предварительных расчетов3.2…

Политика конфиденциальности

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять